Den 18 november ägde Brf Eddans informationsmöte rum, tack till alla er som deltog. Vi har nedan samlat frågor och svar som kom upp på mötet. Vi hoppas med detta att ni får svar på era frågor inför kommande stämma den 12 december. 

Kompensationsförslag till de som har inglasningar idag.
Styrelsen har beslutat ta bort kravet om att bygglov för inglasningen krävs. Förslaget som stämman ska ta beslut om kommer därför se ut enligt nedan:
För att vara berättigad till ersättning för inglasning skall nedan parametrar uppfyllas. 

  • Kunna uppvisa kvitto (Se ytterligare svar längre ner) 
  • Att inglasningen är uppförd mellan november 2019 och november 2009 
  • Max 50% av faktisk kostnad och högst 20 000 kr. 
  • Ersättningen minskas med 1000 kr per år fr.o.m. november 2019 

Stämman ska även besluta om entréerna skall flyttas ut för att skapa ett ljusare och större trapphus. Man kommer inte ta några beslut gällande installation av postboxar, däremot kommer det vara möjligt att i efterhand montera postboxar om styrelsen skulle besluta sig för det. Idag finns inga krav på att postboxar skall installeras i flerbostadshus, det kan bli ett krav i framtiden. Då är det tryggt att redan nu kunna säkra upp att plats finns. 
 

Frågor och svar på frågor som ställdes på Informationsmötet Brf Eddan 18 november 

Vilka räntesatser har man beräknat avgifterna på?
För 2020 är det 1,48 % och 2021 är det 1,78 % i ränta som avgiftsjusteringarna är beräknade på.  

Har man fått offert av HSB projektledning?
Styrelsen kontaktade HSB Projektledning 2017 för att diskutera projektet. Styrelsen och HSB Projektledning gick då igenom HSBs tim-arvoden. HSB Projektledning har tim-arvoden som ligger likvärdigt med motsvarande konsultbolag på marknaden. HSB Projektledning kan erbjuda samordning med HSB Ekonomi, Finans och Administration vilket är en stor fördel för projektets utförande. HSB Projektledning arbetar enbart med bostadsrätter och har en mycket stor erfarenhet av just bostadsrättsföreningar. HSB Projektledning redovisar sin nedlagda tid löpande och månadsvis vilket gör att kunden/bostadsrättsföreningen enbart betalar för nedlagd tid. HSB Projektledning lyder under ABK 09 vilket är ett regelverk inom branschen som styr avtalsförhållandet mellan konsult och beställare. Styrelsen har fått en bedömd kostnad på vad HSB Projektledningsuppdrag kommer att kosta. Utifrån ovanstående har styrelsen beslutat att anlita HSB Projektledning för uppdraget. 

Hur fick NCC kontraktet?
Utifrån den Partneringupphandling som HSB Nordvästra Skåne gjort med utvalda entreprenörer har styrelsen valt ut två företag, dessa har sedan fått presentera sitt företag samt hur de tänkt att genomföra detta projekt. Utifrån detta beslutade styrelsen att anlita NCC för att ta fram kalkyler, ritningar och beskrivningar på vad som skall ingå i detta projekt. Se även sidan 14 i utdelad broschyr. 

Varför har man inte frågat fler entreprenörer?
HSB Nordvästra Skåne har under 2017 gjort en Partneringupphandling med utvalda entreprenörer som anses vara kraftfulla nog att ta sig an projekt i denna storleken. Det är viktigt för föreningen att företaget som anlitas har kapacitet att ta sig igenom ett så här pass omfattande projekt. HSB Nordvästra Skåne har valt ut fyra stycken byggföretag som har denna kapacitet och förhandlat fram konkurrenskraftiga villkor och entreprenörsarvoden. 

I broschyren som delats ut saknas uppdelning av totalsummorna. Kan man få dessa uppdelade för att få en större inblick i de olika föreslagna åtgärdskostnaderna?
Enligt utdelad broschyr är den uppskattade och kalkylerade totala byggherrekostnaden för de föreslagna åtgärderna 79,6 Mkr. Balkonginglasningarna är specificerade för sig i den summan på cirka 6,2 Mkr. Att utöver detta belopp ytterligare försöka bryta ned kalkylerad totalsumma, i försök att ange kostnader för de respektive förslagna åtgärderna, kommer inte att ske då det kan komma att ge missvisande belopp. De olika åtgärderna delar nämligen på så kallade gemensamma kostnader såsom arbetsställning, bodetablering och Platsledning. Att fördela dessa gemensamma kostnader på respektive åtgärder kräver en omarbetning av den kalkyl som NCC arbetat fram. Av den anledningen kommer inte närmre specifikation på respektive åtgärd att anges häri. 

Nedan bild visar hur total byggherrekostnaden är ungefärligt uppbyggd. ”Tårtbiten” konsult består av HSB projektledning, samt sakkunniga konsulter som kopplas in vid behov, för att vi skall få en så bra slutprodukt som möjligt. De siffror som är angivna i broschyren som delades ut i november är beräknade på er bedömda totala byggherrekostnad. 

Vilken insyn har styrelsen Brf Eddan i ekonomin?
Eftersom detta projekt handlas upp via upphandlingsformen Partnering så kommer styrelsen och HSB projektledning ha full insyn i NCC:s ekonomisystem. Man kommer kunna titta på varje faktura som skickats i projektet. Se även sidan 14 i utdelad broschyr.  

Innebär inte en upphandling med totalentreprenad att föreningen mister insyn och påverkan på entreprenadens genomförande?
Nej, så är det inte. Föreningen har dels en projektledare som arbetar på föreningens uppdrag och ansvarar för att entreprenören följer det som föreningen handlat upp. Dessutom genomförs under hela entreprenadtiden regelbundna beslutande byggmöten där såväl projektledare som styrelsens representant kommer att medverka. 

Hur länge håller putsen och vilken garantitid lämnaNCC?
Det är 40 års underhållsintervall på putsade fasader. NCC lämnar 5 års garanti. Under 10 år har NCC ansvar för att utförandet är korrekt utfört. Dvs under ansvarstiden (år 6-10) Beställaren som skall påvisa att det är fel utfört för att garantin skall gälla. 

Beslutet om Inglasning och utflyttning av Entréer, är det en och samma beslut på stämman?
Nej, de frågorna kommer att behandlas var för sig. 

Vad gäller om jag bytt ut en befintlig inglasning till en ny? 
Har det funnits bygglov för den tidigare inglasningen så gäller även detta bygglov för att byta ut till en ny likvärdig inglasning. 

Jag har köpt lägenheten med inglasning och har inga kvitton på vad den kostat. Hur gör jag då?
Om man saknar kvitto kan man fylla i en blankett som delas ut i god tid innan entreprenaden startar. Där fyller man i att det saknas kvitto och att man önskar att en oberoende värderingsman värderar vad inglasningen kan uppskattas vara värd och kring vilket år den uppskattas vara monterad.  

Varför skall Postboxar monteras, då det inte finns krav på det?
Idag finns det inga krav på att postboxar skall monteras, men i nyproduktion måste man tillhandahålla plats för ett kommande montage av postboxar. Värt att veta är att det kan komma att krävas att vi som fastighetsägare till flerfamiljshus skall ha postboxar i framtidenStämman kommer inte besluta om installation av postboxar. 

Balkonginglasning av nedre delen, varför har man valt opalglas i nedre delen av balkongräcket
Eftersom ni idag har ett balkongräcke av plåt och är vana vid en begränsad insyn på era balkongerär styrelsens förslag att detta parti skall ersättas med opalglas som är en typ av glas som ser frostat ut och ändå släpper in ljuset på era balkonger. Hur högt upp detta opalglas skall monteras kommer det beslutas om i detaljprojekteringen.  

Min inglasning har kostat 43000 kr, måste man ta bort den? Kan man återmontera?
Inga befintliga inglasningar kommer att kunna återmonteras. Ersättning för befintliga inglasningar kommer därför att kunna göras. 

Bygglov för inglasning vem bestämmer att det måste finnas.
Kommunen kräver att bygglov för inglasningar av balkonger skall finnas. 

Handikappanpassning vid flyttning av entréer. Vem löser detta?
Det är NCC:s ansvar att se till att tillgänglighetsanpassa entréer då man byter entrédörrar. 

Hur kommer det nya passersystemet att fungera? 
Det kommer delas ut taggar/brickor som man kan lägga på en läsare för att låsa upp dörrenÄven automatisk öppnare kommer att installeras, dvs med ett tryck på en armbågskontakt kommer dörren öppna sig själv. Passersystemet kommer att kopplas till fasta telefonnummer eller mobilnummer, inga ”mobilappar” kommer att behöva installeras. Det räcker med en fungerande telefon. 

Fungerar våra hissar som de ska? Kommer de att hålla? 
Ja, hissarna fungerar som de ska och besiktigas efter gällande regler. Enligt Underhållsplanen så har de minst 15 år kvar till det är dags för en större åtgärd/byte.   

Dörr ut mot balkong kan man byta till glasdörr?
De nya fönsterdörrarna är tänkta att ha samma indelning av glas, respektive fast fyllning som idag. Om det beslutas att erbjuda helglasad dörr som tillval kommer detta ut som ett tillvalserbjudande till samtliga i ett senare skede.  

Om man inte byter entrépartier, kommer man att byta passersystem ändå?
Ja, det kommer man. Man kommer även att byta till nya entrédörrar. Stämman skall alltså enbart rösta för själva utflyttandet av entrédörrarna. Att byta ut dörrar och passagesystem ses som underhållsåtgärd och är därför enbart ett styrelsebeslut. 

Vad gäller vid fönsterbyte. Vem ansvarar för vad på fönstren?
Föreningens stadgar, § 31 p 6 – 7, reglerar vem som ansvarar för de olika delarna av fönstret.  

Vid ombyggnad av entréer, försvinner det cykelplatser?
Inga cykelplatser kommer att försvinna vid utbyggnaden av entréer. 

Utseendet på balkonginglasningar, hur kommer det att se ut?
Det kommer detaljprojekteras efter att stämman beslutat i frågan, men tanken är att de skall vara en så kallad vik in lucka som sitter på ramar. Luckorna kommer att kunna vikas in och föras åt sidan för nästan full öppningsbarhet.  

Installation av Postboxar kan det vänta?
Ja, det är idag inga krav på det. Styrelsens förslag är ändå att entréerna skall breddas och flyttas ut cirka 2 m för att det skall finnas plats för montage av postboxar om styrelsen skulle besluta sig för det.   

Hur kommer de nya fönstren att se ut?
Det kommer att vara träfönster som är utvändigt aluminiumbeklädda. Utifrån sett kommer de ha en varmvit färg. Inifrån sett kommer de vara vitmålade. De kommer även i fortsättning vara av typen ”vridfönster” dvs man slår runt dem vid putsning.  

Hur kommer det att se ut inne på balkongerna?
Golvet kommer att behandlas med en grå färg som skapar ett Karbonatiseringshämmande skydför balkongplattan. Balkongtaket målas vitt, träpanelen på väggarna kommer, som det är tänkt idag, inte att målas i detta projekt. Inglasningen i balkongräcket kommer vara i opalglas, ett frostat glas som släpper in ljuset på balkongen, ramarna pulverlackeras i en varmgrå färg.